这份“专属保险”，给了民营房企久违的安全感！
艳姐说
如今的地产行业基本已经达成了一个意识共识：
所有的房企正在或主动或被动地进入“缩表出清”的新阶段。
所谓缩表出清，是由“缩表”和“出清”共同组成的，分别对应资产负债表的左右两端。
“缩表”即收缩资产负债表，但结合地产行业大背景，更核心针对资产负债表的右边：即能不能找到合适的资金来源，降低负债规模和融资成本？
而“出清”则是针对资产负债表的左边：资产能不能通过加快优化配置、提升销售效率等手段达到供求平衡？
有大佬曾畅想过缩表出清的最理想状态：
资产的效率、合格程度在不断提升，融资成本在不断下降，进入良性循环。这样以后再转化为利润表和现金流量表，基本表现就会很可观。
然而现实却是残酷的，如今大多数房企有谋求缩表出清的想法，但在大环境影响下却推进不顺。
不过在不久之前，一个消息的到来却打破了这种困局，也让诸多民营房企久违地松了一口气——“缩表”似乎终于有了希望。
原因在于最初REDD的这则报道：碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将发债并启用保护工具。
这个消息说意外不算意外，毕竟在过去的日子里，这三家房企发债的量都不小，融资动作几乎都不断。
拿碧桂园来说:
从去年12月1日起基本就恢复了正常的融资，一整个12月就陆续落定了银行间中期票据、供应链ABS、公募公司债三种不同形式的融资。
尤其是要求“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”方能注册的银行间中期票据，而“既非A股上市、又非央国企”的碧桂园在提出的三个月后，成功获准注册，拿下了50亿的发行额度。
随后，今年1月，碧桂园又接连发行了两笔金额分别在5.21亿元、7.21亿元的1年期供应链ABS，并在几乎陷入冰河期的境外成功发行了一笔39亿港元的可转债。3月，碧桂园又分别跟招商银行、中国农业银行广东省分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。
这么一系列动作看下来，这些本就在资本市场“吃得挺开”的房企进行再融资算是意料之中。但是这则消息却在业内掀起了不小的波澜，因为一个附加信息的存在让它变得与以往的融资动作截然不同：
启用信用保护工具。
碧桂园和美的置业都公开在其官微官宣了发债成功的消息，而这一点都是被作为重点宣传的。
信用保护工具的加持在房企发债中还是首次出现，意义却非同一般，可以理解为：给企业盖上了一个近乎最高级别的安全勋章，而且是比以往任何一个动作都要来得更行之有效的安全勋章。
说白了如今大多数房企面临的普遍问题无非是：旧债紧逼而来，新债也因为投资者出于对企业这样那样的担忧而难以发行，整个大市场的销售又都乏力，现金流一旦跟不上，就容易引发违约，从而导致连锁反应，兵败如山倒。
而既然销售跟不上，融资端的问题短时间内依旧只能通过融资端本身来解决。
而融资端核心的问题在于：如何修复那些在观望的投资者们逐渐被磨灭的信心？就要靠这个信用保护工具了。
所谓的信用保护工具，顾名思义，是用来转让信用风险的，可以理解成一种变相的“保险”。
买方需要支付一定的费用购买这个“保险”，而一旦在约定的期限之内出现了诸如债务人违约、破产等约定的信用事件，卖方就需要根据约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。
用通俗的话来说就是：
花钱买平安。
虽然不是一本万利，但是花了这个钱，起码可以大大降低投资风险，能实现一定程度的风险抵御——这也意味着投资人可以放下心中的石头，大胆投资。
而对于发行人来说，相当于得到了增信，还能帮助降低发债成本，提升发行效率。
举个简单的例子，5月20日晚间，碧桂园成功完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。作为民营房企中首批带有信用保护工具并成功发行的境内信用债，碧桂园采用的CDS信用保护合约由中证金融和中信建投证券创设。
而据相关消息称，为了保障债券发行的成功，中信建投证券作为主承销商还主动提高了信用保护合约创设额度的上限——也就是说，主动承担了更多的风险。
这样一个首批基于民企的信用保护工具的启用，再加上投资者风险敞口的进一步缩减，碧桂园这一次发债颇为声势浩大，吸引过来的参与投标的有国有大行、股份行和证券公司等多家机构。
而同样发行了新债的美的置业，也因为信用保护工具的护航，这一次的认购倍数达到了1.36倍。
毫无疑问，这些首批试水“债券发行+信用保护”方案融资的示范房企，已经感受到了立竿见影的成效。
而这，对于民企融资端来说无疑是一次破冰。
事实上，信用保护工具源自于5月11日交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，由中证金融运用自有资金负责实施。
算下来，从推出到基本完成在首批示范房企的成功落地也仅仅花了10天左右。
力度之大、动作之迅速，已经把救市的想法摆在了明面上。而有了这些成功的示范案例后，从个目前的市场消息来看，已经有不少房企在排队跟进中了，其中也出现了优质民企代表之一旭辉的身影。
不过，尽管信用保护工具在未来势必会成为热门产品，伴随着民营企业的融资动作一起频繁出现。然而这并不意味着所有民营房企都能有得到这个“超级保护罩”的机会。
在这个专项支持计划推出时，就曾提到过：
增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。
这也是为什么选这三家房企作为示范企业的原因所在：他们本就活跃在资本市场，在债券发行上拥有一定优势，并且还有着较优质的基本面，这意味着他们自身的安全壁垒就已经足够夯实。
比如碧桂园，早在3月14日，一季度还没有走完之时，这家龙头房企就已经安排好了年内最后一笔境内到期债的回售款项。
当时，碧桂园的2021年报还尚未出炉，但2022年在境内的后顾之忧已经基本解决干净了。
至于很多人更忧心的境外债，一季度告罄时，碧桂园就已经仅余一笔7月份到期的7亿美金优先票据，看碧桂园去年的年报就知道这笔钱的如期兑付问题并不大：
到去年年底，其一年内到期的短期负债为643.82亿元，而其可动用的现金余额达1813亿元，其净借贷比率也相较前年降了10.2个百分点至45.4%。
而与此同时，截至去年年底，碧桂园未动用的授信额度还有约2615亿元，更不用说这家房企在一直在保持着稳定的融资现金流，在境外资本市场同样有新的动作。
即便考虑到今年几个月下来在拿地、还债层面已经有一定支出，但是剩余的还债压力依旧不算大。
值得注意的是，去年整体融资成本已经降到5.2%的碧桂园，今年发行的几笔新债，利率基本都要远低于这个数值——也就是说，今年还能实现进一步下降。
这一点，近一年来在房企评级上越来越严苛的国际评级机构给到了充分的肯定：三大国际评级机构之一的标普维持碧桂园现有的“BB＋”长期发行人信用评级；毫不手软地下调了房企评级或展望近百次的惠誉，在最新一次对碧桂园进行评级时，确认维持其BBB-投资级信用评级。
除了对碧桂园在发债等层面动作的肯定，惠誉是这样评价的：
它有足够的土地储备来支持其庞大的合同销售规模，并在应对不断变化的市场条件（包括调整其城市层级组合）方面有着令人满意的记录。我们预计未来一到两年碧桂园的利润率将因购地成本下降而有所改善。
据碧桂园年报披露，其到去年年底的权益土储总额约1.8万亿元，足够满足近3年的需求。所谓家里有粮心里不慌，去库存的时代下，今年前4月碧桂园依旧保持合理的拿地节奏。截至目前，仍然是行业当中货值补充最大的头部企业，可售土储充足。
而就像惠誉评价的那样，这家房企拥有很强的调头能力，就像是一艘航空母舰，看似庞大难掌控，却是一个非常整齐划一的大整体，因为中央的力量足够强，即便碰到一些难以避免的市场冲击，对碧桂园来说基本也就是小问题，快速调头就能解决。
正是因为这样的基本面存在，也才使得其成为了首批启用信用保护工具的示范企业——并且要知道主承销商主动提高信用保护合约创设额度上限的动作，本就在一定程度上表达了对碧桂园的充分信任。
不过艳姐猜测，在选择示范企业时或许还有另一个考量维度：企业的护盘决心——毕竟企业若是自己不努力，再多的利好也同样是白搭。
而在过去的一年间，碧桂园最不缺的就是增加投资者信心的动作。
在整个2021年，碧桂园控股股东总共在29个交易日也就是合计近1个月的时间里进行了增持，总计3.28亿股——没有什么比这个更能激发信心的了。
再来碧桂园一直有着持续的回购动作以优化债务结构，从去年12月30日到今年5月2日，就已累计购回优先票据本金总额5570万美元。
甚至碧桂园的董监高人员也在入场，还曾官宣表示将在二级市场购买不超过1亿元的公司债券，而到5月5日，已经完成了4016.02万元——从董监高曾的积极护盘动作也可以看出这家企业强悍的调头和防控能力。
信用保护工具算是这么久以来，政策端对于民企释放的最大善意，虽然这个善意的覆盖面能有多广尚且不得而知，但可以大胆猜测，或许在不久的未来，能不能得到信用保护工具这一“保护罩”的加持，将会成为衡量民营房企健康度的另一标准：
越早得到加持的房企则意味着能更快迈入安全区。
而如今除了“缩表”对应的负债端，“出清”对应的资产端实则也在迎来大力优化。
尤其近一个月以来，央行不仅将首套房贷利率下调了20个基点，还在520当天向楼市释放了充分的爱意：
5年期以上LPR下调15个基点至4.45%，这也意味着首套房贷利率已经降至4.25%。
这是2019年8月LPR改革以来，首次出现5年期以上LPR单独下降的情况，同样也是有史以来的最大降幅，并且距离上一次下调仅仅隔了4个月。
而除此以外，长沙、杭州等多个重点城市陆续出台了重磅调控政策为楼市松绑，中指院做过一个统计，今年以来，短短四个多月的时间里：
已经有100多个城市优化调整房地产政策200余次。
这么密集的动作，核心还是帮助房企平稳落地的同时，促进楼市早日恢复正轨，也变相助力房企完成“出清”。
不过不管市场如何，毫无疑问，机会是不会从天上掉下的，一直努力让自己保持优秀的民企才更有活下去的机会，也更容易在救市之时得到资源的倾斜加深护城河。
最后给大家分享一下碧桂园的2021年报封面
碧桂园在年报中解释了这个封面的设计寓意
截取自碧桂园2021年报
撇开那句“三十而立”，也可以送给所有其他房企：
永无坦途，惟有奋斗，熬过冬天，春天会来。
主编：张艳
责编：Nanako
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