本轮房地产调控很难祭出以往的刺激力度。无论是2021年12月6日的中央经济工作会议，还是2022年4月29日的政治局会议，在提到房地产时，仍然是以“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”开头，这其实也为本轮房地产调控的力度和方向做了定音。
全局性的货币金融政策将贯彻这一思路。5月9日发布的2022年第一季度《中国货币政策执行报告》在提到下一阶段主要政策思路时，强调了“牢牢坚持”房子是用来住的、不是用来炒的定位，强调了“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再次重申了“坚持稳地价、稳房价、稳预期”。5月15日的差别化住房信贷政策已在一定程度上反映了这一思路：仅调整了首套住房贷款利率下限，二套住房仍执行现行规定。
房地产调控的施策主体仍将是地方政府，特别是各城市政府，施策的重点仍是刚性和改善型需求。4月29日的政治局会议表示，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，“支持刚性和改善性住房需求”，第一季度货币政策执行报告也重申了这一政策导向。
房地产行业中长期减速下行的趋势并没有改变，需求基本面与此前几轮相差较大。一是我国城镇化率在2021年已经达到64.72%，环比上年上升的幅度显著下降，过去三年，年上升幅度均低于2个百分点，且逐年下降，2021年仅较上年上升了1.3个百分点，创下30年新低。与2015年相比，城镇化率上升幅度则下降了1.53个百分点，与2012年相比，上升幅度下降了1.15个百分点。下降1个百分点即意味着新增迁入城镇人口减少了1400万人。
二是结婚登记和出生率都在下降，已经持续创下有统计以来历史新低。结婚登记已经连续三年处于1000万对以下，而且还在持续下降，2021年全年结婚登记已经降至763万对，与2013年的历史最高值相比下降了42.5%。出生率在2020年降至10‰以下，2021年进一步降至7.52‰、与2012年相比近乎腰斩。
三是老龄人口占比持续上升。截至2021年，我国60岁及以上人口占比为18.9%、65岁及以上人口占比为14.2%。按照此前老龄人口增长速度推算，60岁及以上人口占比可能在今年就要超过19%，65岁及以上人口占比可能会在今年达到15%。
此消彼长下，住房需求可能很难再现过去那种一刺激便井喷的现象。
我国就业结构发生了比较大的变化，有“稳定工作”的就业人员占比下降。在城镇就业人员中，私营单位和个体就业人数合计占比在2019年已经升至58.03%，与上三轮刺激房地产需求前的2008年、2012年和2015年相比，分别上升了30.83个、22.63个和11.64个百分点。这一群体就业和收入的稳定性相对较差。
与之相比，稳定性相对较强的群体，就业占比有所下降。比如，国有单位在城镇就业人员中的占比在2020年已经降至12.02%；与2008年、2012年、2015年相比，分别下降了8.06、6.32、3.15个百分点（国有单位是指企业全部资产归国家所有，并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的非公司制的经济组织。不包括有限责任公司中的国有独资公司）。
国有单位就业人员支付能力也更强。国家统计局公布的最新数据显示，2021年国有单位平均工资11.6万元、私营单位平均工资6.3万元。后者仅是前者的54.4%，与2015年相比，该比值下降了6.2个百分点。
我国居民杠杆率较高，短期内加杠杆空间有限。国家资产负债表研究中心计算的我国居民杠杆率在2022年一季度录得62.1%，已经连续六个季度保持在62.1%上下，这一水平较2015年一季度高出25.3个百分点、较2012年一季度高33.9个百分点，较2008年一季度高43.3个百分点。
从国际对比看，我国居民杠杆率并不算低。国际清算银行计算的2020年居民杠杆率数据显示，我国为61.8%，高于新兴市场的54.2%，低于G20和发达经济体的69.6%、81.1%，所有报告国则为70.7%。
购房者对未来的预期不乐观，部分有首付能力的人可能“不敢买”。一是对经济就业形势的预期并不乐观。4月份，社会消费品零售总额、工业增加值、固定资产投资的季调环比同时出现负增长，这种情形自2011年该指标对外发布以来只出现过两次，上一次是在2020年1月份；特别是社会消费品零售总额，季调环比已经连续两个月出现负增长，这是该指标自发布以来所未有的。过去7年，我国GDP增长的主要贡献来自最终消费，其贡献率大多数时候超过60%。
4月当月，我国城镇调查失业率升至6.1%，其中，外来户籍人口与16-24岁人口的调查失业率上升幅度更大，4月份已分别升至6.9%、18.2%。2022年前四个月城镇新增就业人数同比上年减少了31万人。
二是潜在新房购买者，可能会担心房屋质量，也会担心能否顺利交房。此前，部分房企因为流动性紧张出现债务违约。今年以来，房地产开发资金来源合计同比持续负增长，且同比降幅不断加大，1-4月份同比降幅已经达到23.6%，与2020年2月份的历史最低点相比，降幅还扩大了6.1个百分点。
与过去相比，居民显然更倾向于多存钱，以应对未来较高的不确定性。1-4月份居民户新增人民币存款7.1万亿元，较前三年同期的5.1-5.7万亿显著上了一个台阶。央行面向储户的问卷调查显示，一季度更多储蓄占比创下历史新高，升至54.7%，同时，未来3个月预计增加购房支出占比则为17.9%，为2016年四季度以来最低。
目前，疫情不断在全国各地特别是特大城市蔓延会影响潜在购房者对未来的预期。本轮经济下行的原因和过去几轮经济周期截然不同。中期面临需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”，短期主要是物流和人员流动受阻带来的“物理型伤害”。房地产行业的交易过程不畅，挂牌、看房、洽谈、办理相关手续都可能会直接受阻，甚至可能因此承担未能按时履行合同的法律风险。
上述因素对房地产政策效力的长期和短期限制也可以从过去几个月的市场表现看出。2021年12月以来，虽然商业银行放松按揭贷款、100多个城市采取不同程度的放松政策，但政策效果并不理想，商品房销售面积不仅一直负增长，且降幅还在加速扩大。2022年前4个月商品房销售面积累计同比增速已经降至20.9%。5月以来，30个大中城市商品房日均成交套数和面积环比继续减少，同比降幅仍然超过50%。当然，由于各个城市供给和需求面临较大差异、政策着眼点和力度也不一样，房地产市场的表现也会有较大差异。
还需要警惕的是，稳定甚至扩张需求的政策正在持续推进，但房地产供给却在显著收缩。疫情阶段性结束后，部分供需紧张的热点城市房价可能再次上升。国家统计局数据显示，房屋新开工面积已持续9个月负增长，1-4月份同比降幅进一步扩大至26.3%，本年购置土地面积已连续11个月同比出现下降，1-4月份同比降幅扩大至46.5%，创下历史新高。