4月武汉二手房成交规模“逆势增长”，但新房市场供需规模双降

2022年4月，受中上旬局部区域疫情影响，武汉新房市场略显疲态，供需规模双双缩减，与新房截然不同的是，二手房市场本月走出独立行情，成交量维系上升局面，但仍不及去年同期。价格方面，新房、二手房价格分别呈现上涨和下跌姿态。预计接下来，随着武汉疫情基本得到控制，以及降准降息利好加持，后续市场修复节奏有望提速。

新房凸显疲态，4月供需规模双双缩减，价格呈现结构性上涨。从区域来看，江岸区冲劲十足，成交量破3000套。

二手房市场表现可佳，4月成交规模维系上升局面，但价格呈现下跌姿态。

Part.01

纵观2022年前四月，放松调整政策的风声频频传出，信贷方面也相当给力，央行降准加持政策效应，武汉也顺应政策放松导向，多家银行下调房贷利率，为市场注入丝丝暖意，但由于当前市场信心复苏较缓，同时受疫情反复、经济环境受挫等因素影响，居民购房计划暂停或延后，武汉新房市场成交难言乐观，2022年1-4月新房月均成交量为9121套，较去年同期月均成交规模收缩近半。进入4月份，新房成交量虽略超前四月月均规模，但受中上旬疫情散点复发影响，同环比均呈下降趋势，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月武汉新房成交套数为9650套，环比下降6.40%，较去年同期下降55.17%，市场略显疲态。整体来看，疫情对楼市回暖形成一定阻力，加之地产行业风险性仍存，一定程度上导致政策作用相对有限，进入5月，武汉疫情基本得到控制，但月初受“五一”影响，市场成交动力偏弱，上旬成交量不会有明显改观，市场修复节奏有望在下旬提速。

备注：2020年4月武汉新房成交环比为5809.82%，2021年3月同比为16417.86%。

进入3月以来，随着部分改善性需求释放，带动新房成交价格连续2月上涨。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月武汉新房成交均价为15778元/㎡，环比上涨6.83%，涨幅收窄4.05个百分点，同比下跌6.81%。

备注：2020年1月受疫情影响暂无新房价格数据。

4月中上旬受全市疫情多点散发影响，开发商无法及时推货，随着下旬疫情有所好转，开发商推盘节奏明显提速，多项目集中入市，但全月供应规模仍呈缩减之势，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月新房批准上市套数为9154套，环比下降26.1%，同比下降65.1%。从库存量来看，本月供需基本趋于平衡，库存量未有大幅波动，数据显示，2022年4月武汉新房库存量为148603套，环比微降0.33%，同比上升1.28%。从去化方面来看，4月武汉新房去化周期为10.5个月，较上月延长0.6个月。

4月，武汉全市取证的住宅项目有20个，较上月增加7个，其中，蔡甸及东湖新技术开发区各占4席，江夏区和武汉经济技术开发区各占3席，新洲和东西湖区各上榜2个，而黄陂区仅1个项目取证。具体到项目来看，黄陂区恒达盘龙湾·梅苑项目，是国企武汉城建集团匠心打造的集低密墅区、花园洋房、瞰湖高层、邻里商业中心及12年一站式教育等于一体的450万方大盘，高端品质尽显，本月取证的是二期的3栋住宅楼，预售建筑面积为13027.78㎡。另外，武汉城建集团匠造的另一品质楼盘武建悦享湖璟，位于经开区沌口，紧邻汤湖和万家湖，本月加推3、5、16号楼，主推建面约88-118㎡的三房，契合刚性住房需求，同时，项目临近万达永旺两大商圈，自带7万方商业，未来随着这些配套设施逐步实现，生活将便利不少。

从各区的成交表现来看，江岸区冲劲十足，以3773套的成交量跃升区域成交首位，一定程度上是由于区域内部分项目集中备案推高成交量，汉阳区位居第二，本月成交878套，东湖新技术开发区和洪山区成交表现也较良好，分别成交659套和627套，分别位居第三、第四。

从成交量变化来看，3区成交规模上升，13区成交规模下滑，江岸区环比升幅最为瞩目，较上月增长159.13%，硚口区本月市场热度也有所提升，环比上升14.08%，青山区跌幅突出，环比下跌67.93%，位居跌幅首位。

从4月各大板块的成交表现来看，新洲区的阳逻板块再度问鼎榜一，本月成交423套，较低的成交均价是区域的一大亮点，对刚需客有较大吸引力，当前成交价格在7019元/㎡左右；东西湖区吴家山板块略显逊色，4月成交300套，位居第二，青山滨江商务区位居第三，成交套数为266套，作为武汉长江主轴五大商务功能区之一，以及老工业基地，商务区配套基本成熟，房价水平也相对较高，当前成交均价为21809元/㎡。

根据4月武汉新房成交套数TOP20项目来看，华侨城红坊项目表现不俗，本月成交178套，占据项目成交套数榜首，项目择址长江主轴右岸重点规划范围内的青山滨江商务区，地处城市新二环，交通便利，商业、教育及医疗等资源富集，畅销自是不足为奇；洪山区万科光澜道项目自上年12月首开以来便持续热销，4月成交136套，位居第二，该项目处在大武昌向南发展的核心轴上，区位优势不言而喻，叠加万科的品牌影响力，入市以来深受市场认可，已连续多月入驻项目热销榜；武汉万达文旅城跻身第三，本月成交104套，成交均价为6985元/㎡，成交价格处于低位。

根据4月武汉成交金额TOP20项目来看，榜一、榜二与成交套数排行榜的一致，仍是华侨城红坊和万科光澜道，二者成交套数仅差42套，但华侨城红坊凭借较高的价格优势，销售额更为出色，4月实现成交额4.58亿元，占据成交金额冠军之位，万科光澜道以2.73亿元的销售额追随其后，另外，武昌区的武汉中央文化区占据榜三，4月销售额为2.02亿元，该项目位于全市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团斥巨资倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业及居住功能的大型文化旅游项目，产品力不在话下，价位也较高，当前成交价格在38136元/㎡。

从各大房企在武汉的市场表现来看，武汉城建集团作为沉淀武汉市场多年的本土国企，市场认可度和影响力不容小觑，业绩表现向来醒目，4月销售额达11.97亿元，稳居销冠位，华侨城位列第二，本月实现销售额7.31亿元，万科紧随其后，以6.76亿元的销售额位居第三。整体来看，经营稳健型房企的竞争力逐渐显现出来，如华侨城、万科等，当然，深受购房者青睐与这些房企的产品力也是分不开的。

Part.02

与新房截然不同的是，武汉二手房成交走出独立行情，4月成交规模延续上升局面，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月武汉二手住宅成交6089套，环比上月小幅增长6.64%，同比下降36.96%。当前市场仍处在调整通道，二手房成交规模不及去年同期。

备注：2021年4月武汉二手住宅成交同比为441.12%。

近两年以来武汉二手房价格波动甚是温和，环比涨跌幅度均维持在1%以内，进入4月，受一些房东降价出售以加快交易进度的影响，带动房价呈现下跌态势，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月武汉二手住宅市场均价为18130元/㎡，环比下跌1.52%，同比下跌0.71%，这是自去年下半年以来同比首次转负。

从涨降价房源来看，二手住宅调价房源中，2022年4月涨价房源占比为8.3%，较上月扩大0.8个百分点。这在一定程度上反映了业主对市场预期有轻微提升，但从涨价房源占比不足一成来看，市场信心仍不高，修复进程较缓慢。

Part.03

从房地产市场运行情况来看，2022年4月，受中上旬局部区域疫情影响，新房市场略显疲态，供需规模双双缩减，而与新房截然不同的是，二手房市场本月走出独立行情，成交规模延续上升局面，但仍不及去年同期。价格方面，新房、二手房价格分别呈现上涨和下跌姿态。预计接下来，随着武汉疫情基本得到控制，以及降准降息利好加持，后续市场修复节奏有望提速，但月初受“五一”假日影响，以及疫情后楼市初步复苏，市场成交动力偏弱，5月全月成交规模难以有大幅增长，整体企稳。

从当前在售及待售楼盘来看，武汉市面上房源充足，不乏一些区位、品质俱佳的项目，如洪山区的中建福地星城，其开发商中建三局国资背书，品质、交房时间等有所保障，同时项目周边名校环伺，如华中师范大学、武汉理工大学鉴湖校区等，教育资源丰富度较高，产品建面约78-120㎡，均价约24209元/㎡，值得购房者关注。从即将入市的项目来看，预计5月将有约25个左右项目入市，且蔡甸区和东湖新技术开发区开发商的加推及新推力度值得期待。结合4月取证项目来看，湖北交投产城华园项目由湖北交投产城控股集团匠心打造，地处光谷生态大走廊、黄金十字轴核心区位，附近有在建轨道交通19号线的花山河站，且坐享严东湖湿地公园等生态资源，另外，项目周边的当代卡梅尔小镇、天纵水晶郦都等小区已经入住，整体居住氛围较浓厚，产品建面约88-128㎡，当前在售均价约16000元/㎡。

整体而言，4月疫情延缓了部分开发商的供货步伐，随着这些项目集中入市，将进一步提升武汉市面上房源的丰富度，购房者的选择空间将进一步拓宽，同时在降准降息的利好影响下，购房成本有所下降，购房者可根据自身需求适当选择入市。

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