合肥2022年二批次供地计划曝光!23宗超2000亩!

合肥楼市
3月前  
合肥一批次土拍回顾:
合肥1批次涉宅用地供应30宗,最终成交22宗,15宗地竞品质成交。其中,滨湖02、04、05更是每宗地均超15家竞品质满分,进入最后的摇号成交阶段。但新站6宗地却无人问津,从1批次土拍结果来看可谓是“冰火两重天”。同时,1批次吸引了一票本土民营小房企参与土拍(近20家)。主要原因笔者认为,一方面合肥市场坚挺,国央企+民企普遍看好合肥住宅市场走向。另一方面,政府调整地价充分让利,国企央企加大投资力度,并吸引地市民企涌现。
那么,合肥2批次滨湖还会有地吗?新站的地还会不会继续流拍,2批次都有哪些地?让我们接着往下看.....
NO.1丨壹
合肥2批次地块整体分布情况
继3月合肥一批次集中土拍之后,网络上一直有流传各种关于合肥2批次供地的版本。第一房研究院经过多个数据源比对、求证后,整理出一套2批次供地的明细。需要特别提醒的是,以下为小道消息数据,最终以土地市场网发布的公告为准。
2批次出让地块可能是23宗,庐阳2宗,蜀山4宗,瑶海2宗,包河7宗,新站4宗,滨湖1宗,经开2宗,高新1宗,总供地面积2177亩,也许会在5月底进行出让。
NO.2丨贰
地块详细情况及分析
庐阳2宗,总面积182亩
地块1:大杨产业园2#地块,位于四里河北板块,合淮路与董铺路交口西南。用地性质为居住、教育用地,用地面积148.05亩,住宅面积93.3亩。
地块2:大杨产业园4#地块,位于庐阳区四里河北板块,合淮路与董铺路交口西南。用地性质为居住用地,用地面积34亩,住宅面积34亩。
地块分析:地块1、2位于四里河北,靠近大杨镇,周边目前多为工业厂房,规划为居住片区。附近的乐富强LY202203号地块,拿地楼面价7813元/㎡,居住楼面价9075元/㎡,溢价率11.49%,该地块为今年1批次地块,板块热度较低,地块本身素质一般,参与房企较少,且房企多为捡漏心态,未进入品质阶段。目前板块内竞品少,周边二手房均价1.62万元/㎡左右,未出现明显倒挂的情况。本宗地块周边面貌优于乐富强LY202203号地块。综合来看,若有房企报名,获取地块概率较大,预计到竞品质的可能性会比较小。
蜀山4宗,总面积397亩。
地块3:位于运河新城板块,佛岭寨路与雷北路交口西南。用地性质为居住用地,用地面积81亩,住宅面积81亩。
地块4:位于运河新城板块,佛岭寨路与三乘寺交口西南。用地性质为居住用地,用地面积73亩,住宅面积73亩。
地块5:位于运河新城板块,佛岭寨路与西城大道交口东北。用地性质为商业、居住用地,用地面积125.6亩,住宅用地面积88亩。
地块6:位于运河新城板块,金水湾路与西城大道交口东北。用地性质为商业、居住用地,用地面积117亩,住宅面积76亩。
地块分析:地块3、地块4、地块5、地块6位于运河新城板块,目前为重点发展区域。该板块今年1批次成交3宗地,阜阳绿城SS2203号地块,成交居住楼板价6955元/㎡,竞品质11分拿地。新华SS202204号地块,成交居住楼板价6955元/㎡,竞品质37.4分拿地。龙湖SS202205号地块,成交居住楼板价7541.84元/㎡,竞品质120分拿地。板块目前热度较高,流速较好,周边基本无二手房小区在售。目前新房均价1.7-1.89万元/㎡左右。新出让地块限价与周边售价基本持平。运河新城板块整体市场供需环境较好,主要成交高新外溢客户。如果本次出让地块配建要求较低,且毛坯备案价与一批次持平的情况下,将会获得一票房企的青睐,不排除会到竞品质的可能。
瑶海2宗,总面积78亩。
地块7:位于火车站板块,青龙路与白龙路交口西北。用地性质为居住用地,用地面积58亩,住宅面积36亩。
地块8:位于瑶海老城板块,肥东路与和平路交口西北。用地性质为居住用地,用地面积20亩,住宅面积20亩。
地块分析:
地块7分析:位于火车站板块,距离合肥站直线距离不到2KM,周边成熟度较高,生活氛围比较浓厚。但地块周边厂房及物流园较多,城市面貌较差。优势在于周边无新房在售,开发商拿地后销售压力相对较小,同时,周边老旧小区较多,会有很大一部分地缘性客户的存在,也是本次地块的机会点。周边二手房均价1.58-1.62万/㎡。综合来看,本次出让地块体量较小,但近38%的土地面积为非住宅,最终热度需要取决于地块自身配建要求。
地块8分析:位于瑶海老城板块,板块成熟度较高,居住氛围较好。周边无新房在售,也是本次地块的机会点。该板块今年1批次成交1宗地块,越秀YH202201号地块,成交楼板价8423元/㎡,竞品质120分拿地。周边二手房均价1.6-3.7万/㎡。综合来看,本次出让地块体量较小,周边二手房房龄较老,售价较高,新房入市,存在很大一部分地缘性客户。如果该地块确认是和平路小学学区的话,必然会成为“必争之地”。
包河7宗,总面积683亩。
地块9:位于包河工业园板块,北京路与乌鲁木齐路交口东北。用地性质为居住用地,用地面积53亩,住宅面积53亩。
地块分析:地块9位于包河工业园板块,邻近网红打卡点贡街,邻近地铁5号线义兴站。地块周边两条主干道,繁华大道、北京路,地块交通及商业配套较好。周边多为产业园区,潜在刚需客户较多,居住人气较旺,小板块内基本无竞品在售。附近的中海BH202005号地块,拿地楼面价4884.18元/㎡,溢价率5.37%,中海观园最后一批次备案价2.2-2.3万/㎡。板块周边二手房均价2-2.3万元/㎡左右,未出现明显倒挂的情况。综合来看,地块优势在于体量小,小板块没有在售竞品,交通很便利。如果2批次能延续1批次的热度,本地块应该也会受到不少房企的青睐。
地块10:位于马鞍山路板块,徽州大道与望江东路交口东北。用地性质为商业、居住用地,用地面积119亩,住宅面积93亩。
地块分析:地块10位于马鞍山路板块,地块周边两条主干道,望江东路、徽州大道,通勤条件较好。板块成熟度较高,生活氛围佳。该板块今年1批次成交1宗地块,阜阳天阜BH202203号地块,成交楼板价13648.99元/㎡,竞品质120分拿地。板块周边二手房均价1.8-2.1万元/㎡左右,有倒挂的情况。住宅销售流速有保障。综合来看,如果2批次该地块能成功推出来,预计会有不少少房企关注,预计还会竞品质。
地块11:位于淝河板块,上海路与郎溪路交口西北。用地性质为居住用地,用地面积107亩,住宅面积107亩。
地块12:位于淝河板块,秋浦河路与厉口路交口东南。用地性质为居住用地,用地面积80亩,住宅面积80亩。
地块13:位于龙川路板块,厉口路与太平湖路交口西南。用地性质为居住用地,用地面积134亩,住宅面积:134亩。
地块14:位于龙川路板块,上海路与牯牛降路交口西南。用地性质为居住用地,用地面积95亩,住宅面积95亩。
地块15:位于龙川路板块,上海路与太平湖路交口西南。用地性质为居住用地,用地面积95亩,住宅面积95亩。
地块分析:
淝河板块:地块11、12位于南淝河板块,邻近五里庙,地块规模适中。周边分布多个大型专业市场,居住环境一般。附近的天阜BH202204号地块,拿地楼面价14062元/㎡;周边的金隅大成郡商品住宅均价约21000元/㎡,销售情况一般。预计两宗地进入市场后,仍将保持较高的起拍价,相比同区其它地块,预计这两宗地的关注度较低。
龙川路板块:地块13、地块14、地块15位于龙川路板块,板块2KM以内有高铁站小板块内配套有待完善。周边主力竞品有,招商东望府,均价2-2.3万/㎡;中梁华宇锦绣蘭院,均价2.48万/㎡;润城中心,均价2.4万/㎡;板块在售竞品较少,且目前售价已基本站稳。2批次出让的地块如果是这3宗地,目测地块13地价、毛坯限价都会高于地块14、地块15。
新站4宗,总面积452亩。
16#地块:位于新站区七里塘板块,北二环与铜陵路交口东北,用地性质为居住,用地面积80亩,住宅面积80亩。
地块分析:地块16位于瑶海公园内,邻近火车站,地块规模适中。附近的龙湖上城,即YH202106号地块,拿地楼面价9900元/㎡,由于当时瑶海YH202106号地块带大量商业、商务条件,且时值土地市场低谷期,因此参拍房企较少,热度偏低。龙湖上城目前备案均价约2.0-2.1万元/㎡,由于地理位置优越,板块内竞品少,销售情况良好。周边二手房房龄较长,均价1.3-1.4万元/㎡。瑶海区近期市场一般,但本宗地的地段具备相当优势,因此如果地块为纯居住用地,不带其它配建要求,仍将吸引不少房企的目光。
17#地块:位于新站区七里塘板块,新海大道与物流支路交口东北,用地性质为居住,用地面积55亩,住宅面积55亩。
地块分析:地块17位于七里塘板块,占地55亩,周边医疗、教育、商业配套成熟完善,生活氛围浓厚。周边地块成交楼面价7600-7700元/㎡。紧邻宗地的乐富强观悦台、中海熙岸均价1.6-1.65万元/㎡,周边的禹洲中央城、高速中央公园等二手房价格在1.9-2.0万元/㎡。虽然新站区目前市场有明显降温,但本宗地邻近老城核心区,考虑到地块的区位优势,若宗地住宅限价接近乐富强和中海的新盘,那么这块地将成为新站区少有的热点地块。
18#地块:位于新站区职教城板块,学林路与相山路交口西北,用地性质为居住、幼儿园,用地面积184亩,住宅面积176亩。
地块分析:地块18位于职教城板块,整体规模偏大,周边主要为高职院校,邻近地铁3号线。周边地块成交楼面价8800-9200元/㎡。板块内的文一朗书轩、融创邦泰云起星辰均价约1.67万元/㎡,周边新建的二手房价格在1.3-1.5万元/㎡。职教城板块是新站区的开发热点板块,目前市场竞争压力比较激烈。规模如此之大的地块一旦进入新站区市场,有足够资金实力,又有意参与新站市场竞争的房企将十分有限,相信地块分拆入市会是一个不错的选择。
19#地块:位于新站区少荃湖板块,高车路与荃湖北路交口西南,用地性质为居住,用地面积132亩,住宅面积132亩。
地块分析:地块19位于少荃湖板块,毗邻少荃湖,生态资源优越,但目前周边的配套设施基本处于规划阶段,缺少生活配套。本宗地北侧为乐富强湖光秋色花园,2021年5月拿地,楼面价仅有6083元/㎡,目前住宅均价约13400元/㎡,拿地价格与住宅价格均为新站区近年最低,具备一定的升值潜力。就板块目前的成熟度来看,即使新站区放松限购,这块地的关注度仍然会比较低。
滨湖1宗,总面积62亩。
20#地块:位于滨湖新区金融后台板块,玉龙路与武汉路交口东北,用地性质为商业、居住、幼儿园,用地面积62亩,住宅面积29亩
地块分析:地块20位于金融后台板块,是难得的滨湖成熟区袖珍地块。目前金融后台板块可供应的土地十分稀缺,入市后必定成为本批次供地的焦点。本宗地附近的置地柏悦书香,拿地时竞争十分激烈,最终成交楼面价13597元/㎡,并进入了竞品质阶段,预计入市价格2.9-3.0万元/㎡;目前周边的二手房2.7-3.3万元/㎡。但本宗地带有较多的商业、幼儿园配套,因此最终热度如何,取决于地块的详细配建要求,毕竟房企需要考虑成本问题。
经开2宗,总面积237亩。
21#地块:位于经开区政务南板块,天都路与青翠路交口东南,用地性质为商业、居住,用地面积147亩,住宅面积126亩。
22#地块:位于经开区政务南板块,天都路与青翠路交口东北,用地性质为居住、幼儿园、绿化,用地面积90亩,住宅面积75亩。
地块分析:地块21/22位于经开区政务南板块,距离明珠广场商业圈较近,配套醇熟。经开区由于长期缺乏供地,因此土地市场竞争十分激烈,许多带有商业条件的地块都成了房企眼中的香饽饽。周边在售的商品住宅标准层均价在2.6-2.95万元/㎡。两宗地的商业、配套代建比例比较低,预计入市时将带有相对较高的租赁用房配建比例,但相信这些都挡不住房企对于两宗地的热情。
高新1宗,总面积87亩。
23#地块:宗地紧邻蜀西湖板块核心区,位于长江西路与长宁大道交口西北,用地性质为商业、居住、幼儿园、绿化,用地面积87亩,住宅面积57亩。
地块分析:现在的高新区寸土寸金,蜀西湖板块核心区域已处于无地可供的状态。本宗地虽然位于长江路以北,但与蜀西湖未来的商业核心区——龙湖光年世纪城仅一街之隔。由于近两年成交的龙湖光年、高速信达时代星河都带有大量的商业或教育配建,因此土地成交价已经无法体现高新区的真实土地价值。周边在售的商品住宅价在2.1-2.5万元/㎡,周边新建二手房价格更一路上涨到至2.7-3.2万元/㎡,倒挂价格如此之多,相信本宗地将成为本批次供地中的明星地块。
NO.3丨叁
总结
1、2批次地块数量相比1批次明显减少,滨湖更是只有1宗地出让。地块质量相比1批次接近,优质地块较多。新站、瑶海2批次预计出让6宗地,其中瑶海2宗,新站4宗。加上本次新站、瑶海放开限购的消息被证实,市场有所回暖。预计2批次土拍,新站的土拍结果会有所好转。
2、本批次热门区域的供地,纯居住用地较少,大部分带有商业、幼儿园、绿化等配建,因此地块最终的竞争热度,取决于具体配建条件和政府对地块的心理预期。
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