2021年凯里众多新楼盘启动，还没买房的人要注意这些事项！
文/大江
2021年1月3日，号称是黔东南有史以来规格最高、影响最大的房产交易博览会正式落下帷幕。无疑，对于现下的凯里来说，这场房博会是有必要的，也是办得很成功的，对房开和市民都有很多好处。但细细琢磨就会发现，里边门道挺多。据笔者观察，2021年的凯里楼市很可能就是一片“血海”，未来，凯里房价很可能迎来一定幅度的下跌，届时，凯里老百姓买房将有更多选择的余地。
近几年来，凯里的房价一路高歌，其中一个很重要的原因就是前几年的棚户区改造热潮，然而现在政策又变了，政府不再拆房，而是实行“旧改新”措施。现在，凯里已经拆的房子（棚户区）也已陆陆续续开工，为了促进资金回流，各家房开商也是在积极推广各种各样的买房优惠政策。
（2020年5月30日，凯里市原262厂片区棚户区改造项目即凯里惠邦·学府世家举行开工奠基仪式。）
（凯里市丰恒江上院位于老猫洞附近，目前已开始动工。）
从去年下半年开始，凯里陆续开工的有惠邦•学府世家（原262棚户区改造项目）、文旅睿城（凯里老四小正对面棚改项目）、丰恒•江上院（农科所片区C地块，老猫洞附近）等，预计今年2021年上半年即将开工的有滨江左岸（风情西路）、龙城•东悦府、佳和•紫金花城等，二商场片区、原242厂等棚户区改造项目也有望在2021年启动，而荣泰国际（原涤纶厂）、安家苑棚改安置项目、东湖豪庭、康馨家园一期（鸭塘片区）等其他棚改项目开工时间还未明确。
（图片来源于凯里市人民政府网）
在2020年12月初，有媒体抽样调查了凯里市区、开发区41个新楼盘的总户数，笔者统计之后发现这41个楼盘的总户数已达到143408户（套），其中，惠邦•学府世家8472户（套）、绿禾•龙泉绿城8147户（套）。事实上，凯里远远不止这41个楼盘，未纳入这41个楼盘的抽样调查的还有更多，如刚建成营销中心的规划面积36万㎡的文旅睿城规划总户数就有1396户（套）......可想而知，除去已售部分，凯里各楼盘户数的库存总量比起想象只多不少。
凯里是一个适合休闲、养老的城市，同时也是一个输出型的城市，人才流出特别严重。目前，贵州的高速交通网络已排全国第一，沪昆高速、贵黄高速以及愈加发达的高铁网络都让走出去的人口越来越多。从以往来看，凯里的人口自然增长几乎只有靠从县份迁移上来，但现在交通越来越发达，估计以后从县里面上来的人也少了。
当人口支撑不起庞大的房地产存量时，楼市会变成怎样呢？
凯里市房地产开发项目统计（部分）
凯里市房地产开发项目统计（部分）
凯里市房地产开发项目统计（部分）
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据凯里媒体透露，2018年凯里住房销售交易量达到上万套，到 2019年则降了一半左右。2020年2月凯里楼市基本处于冰封状态，新房成交量为零。到了3-4月份，凯里市房地产市场逐步复苏，5-6月份恢复同期水平，下半年实现恢复性增长，2020年全年商品房成交8997套，房地产市场完全恢复正常水平。
根据这些数据推测不难发现一个问题：由于棚改的影响力，2018年凯里楼市是火爆的，但2019年人们购房热情和购买力大大减弱了，到了2020疫情最严重的的时期，凯里楼市“冰封”，随后各家房开商为了资金回笼开始推广购房优惠政策，在“较低价格”的背景下，一批刚需和炒房客踊跃购房，形成了2020年凯里商品房成交近9000套的局面。
（2020年凯里房地产年销售排行）
2021年1月8日， 凯里市第四小学佳和·紫金花城总校区正式开工，这标志着未来凯里四小总校将落户佳和·紫金花城。敏感的市民应该猜到，这所学校的开工，将促使附近的楼盘如冠顺•山江华府、众诚•原著、滨江小镇、领地•天御等又要开始大肆宣传“学区房”，但回过来想想，冠顺·山江华府总规划5979户（套）、滨江小镇总规划981户（套）、领地·天御总规划4498户（套），加上佳和·紫金花城与众诚•原著的总规划户数，很难相信，届时这一块不会出现“供大于求”的现象......
2021年的进度条已经开启，但疫情的阴霾却还未散去。现在，凯里已经有好几个楼盘在连续降价销售，甚至有楼盘在还未交房的情况下就大幅降价，让后买房的市民乐开颜，却也让先一步买房的市民郁闷不已。
2020年凯里楼市已经初见“血雨腥风”的“端倪”，2021年，只怕更厉害了......
（贵州高铁交通网络）
目前，全国各地大部分房企的资金链压力都非常大，融创、富力、绿城、远洋、中南等公司均未达2020年终销售目标，昔日高速增长的房企已然显露出规模扩张的疲态，所以购买期房的风险会比往年高很多。因此，2021年买房的朋友们，一定要睁大眼睛，注意以下事项！
1、延期交房问题
买新房遇到开发商延期交房，购房者自然可以获得高额违约金赔付。但我们的购房合同里清清楚楚地说着，如遇不可抗等特殊因素影响，开发商是可以名正言顺延期交房的，而且不用赔付购房者违约金。
2、警惕烂尾楼和“豆腐渣”楼盘，2021年，市民购买“豆腐渣房”和烂尾楼的概率将增加
新房价格不会上涨，很多企业会在其他方面努力实现利润最大化。传统的经营方式包括捆绑车位、捆绑装修、收取车号费、增加首付等，胆子大的房地产企业则会在建房成本上省钱，也就是所谓的偷工减料。
会“偷工减料”的房企一般都是由于资金链紧张，为了缓解资金压力，房企就在项目施工时会减少投资，这样不但可以缓解资金链压力，还可以提高利润，但是也会造成房子质量问题和绿化配套缩水的问题。资金链问题更加严重时，房企的正常经营都会受到影响，项目可能由于资金不到位而施工缓慢甚至停工，轻则延期交房，重则就是楼盘烂尾。在前两年的交房过程中，楼盘质量出现问题的数量非常多，而延期交房和烂尾的楼盘也不在少数。
3、不要再抱有投资目的买房，未来投资房产的收益会非常低，甚至还可能亏本
我们都知道，不管在哪里，都有三个单位不愿意降房价，一个是政府，一个是银行，还有一个是房开商，个中道理笔者就不在这里细说了。但事实上，凯里房价从2019年开始就隐隐有降价的苗头，到了2020年，凯里楼市降价的楼盘越来越多，降价动作也越搞越大。如果房价下跌的话，对刚需来说就是一件实实在在的好事，但对于炒房客来说，就会影响投资了。
4、个人住房贷款利率或将长期走高
2020年12月31日，央行和银保监会出台了金融机构房地产贷款集中度管理通知，明文规定分5档对银行房地产贷款集中度进行管理。根据该《通知》，各家银行的个人住房贷款占比，最高不能超过32.5%，规模越小的银行，个人住房贷款业务的上限越低。新规从规模和防控风险能力两方面来制定分档，就意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。总的来说，优惠的个人住房贷款利率已经成为历史，未来或许会长期走高。
（图片来源于央行官网）
对于今明两年购房的家庭，如果购买的是新房期房，一定要注意风险所在，尽量避开小型房企的楼盘和经营异常房企的楼盘。比如一些房价异常便宜或者首付可以分期的楼盘，这已经说明这些楼盘背后的房企资金链已经非常紧张甚至已经出现了问题。在这里，笔者建议买新房期房时尽量选择实力雄厚并且口碑好的房企，这些可以大大降低楼盘烂尾的风险。
（凯里清平南路大桥的右侧，一栋建设于上世纪九十年代初、房屋产权不明的著名烂尾楼）
如果条件允许并且有合适二手房房源的情况下，最好还是可以选择二手房。二手房是现房，很多还都是准新房，以前房价相对于新房价格会高不少，但是现在二手房市场供给严重大于需求，议价空间比较大。所以现在新房的价格优势相对于二手越来越小，在二手房和新房价格差距不大的情况下，购买二手房子更加合适。二手房作为现房，房子的质量、小区的环境、物业服务水平和周边的基础配套设施以及交通情况都看得见，不像新房全靠开发商宣传。所以购买二手房现如今更加靠谱，不会出现新房期房可能会出现的各种各样的风险。
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来源：乐居新生活
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