买房赠送面积有猫腻 小心办不了房产证!

2017-08-25636
开发商赠送的面积真的是免费的吗?赠送的面积会不会有风险和法律纠纷?

近几年,买房赠送阁楼、地下室、花园、露台、飘窗等卖房广告屡见不鲜。买房“赠送面积”或“半赠送面积”已经成为开发商卖房促销的重要手段。开发商赠送的面积真的是免费的吗?赠送的面积会不会有风险和法律纠纷?

“赠送面积”是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范,尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间,以提高单位使用率,让购房者觉得“物超所值”。

通常情况下,开发商赠送的面积多是阳台、飘窗、露台、错层、地下室等。对此,不少购房者认为自己是赚到了,殊不知,这些“赠送面积”,有的本是购房者应得的,有的是开发商擅自改规划违建的面积,在所有权上得不到法律的保护,甚至还可能没法办不动产权证。

哪些“赠送面积”本来就是购房者应得的?根据住建部2014年7月1日出台的新版《建筑工程建筑面积计算规范》规定,半封闭的阳台、没有顶盖且在房屋户型之外的露台、结构净高低于2.1米的飘窗、结构净高低于2.2米的夹层等本来就不计入建筑面积,是购房者应该免费获得的使用面积。

举2个例子。根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.13规定,“窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”如果开发商要赠送的飘窗结构净高低于2.1米,这种飘窗原本就是不计入建筑面积的,那么开发商的赠送就不成立。

根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.3规定,“对于形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。”如果开发商要赠送的阁楼的结构净高在1.2米以下,这种阁楼原本就是不计入建筑面积的,那么开发商的赠送就不成立。

除将本该购房者免费获得的使用面积计入“赠送面积”外,一些开发商还将小区所有业主共有面积,例如顶层露台、地下室空间等赠送给部分特定购房者。开发商的这种行为是违法的,因为开发商无权将公共部分的面积赠送给私人使用。

此外,还有一些开发商所谓的“赠送面积”是其擅自改变规划违建的,即在项目通过审批后,开发商又对原有设计进行修改,例如通过搭建楼板、增加跃层等对户型进行二次改造。这种做法不仅会使整个建筑承重变大,破坏原有的抗震、防灾设计,降低楼体安全系数及使用寿命,更重要的是,这种擅自修改设计规划的开发商没法办理大产证。

有个现实的例子。据澎湃新闻报道,上海嘉定的香溢璟庭二期的业主一直没法办理不动产权证,而问题就出在开发商的“赠送面积”上。据了解,当初香溢璟庭叠墅洋房的卖点就是超大的“赠送面积”,即在办理交房手续后,由开发商搭桥,业主统一委托建筑企业进行搭建。对于这类“二次改造”,当地房管部门认定这部分面积属于违建,所以叠墅洋房的房子办不出大产证,购房者自然也就没法办理不动产权证。(香溢璟庭二期违建叠墅 业主供图)

所以购房者买房时一定要弄明白“赠送面积”的性质,如果这些“赠送面积”本来就是购房者可以免费使用的,购房者只是被忽悠了,没有太大的经济损失。如果这些“赠送面积”是开发商违建得来的,最终会导致购房者没法办理不动产权证,那就得不偿失了!

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记者:安安

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