别幻想房价大涨了，2018年楼市的关键词是稳！
腾讯财经特约作者 艾振强
2017年全国商品房销售面积16.94亿平米，比上年增长7.7%；销售额达13.37亿元，增长13.7%。 不过，整体形势大好的同时，不少开发商已经感到十分难受了。因为，调控高压下热点城市不仅成交量大幅下滑，而且价格也开始停涨，甚至下滑！
2月24日，国家统计局发布今年1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。数据显示，15个热点城市中的11个价格低于上年同期水平；一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降，二三线城市涨幅回落。
一些乐观看涨派或许还会从中努力寻找大涨的蛛丝马迹。然而，诸多因素决定了，大涨是没有可能的了， 稳健才是2018年楼市的主基调。
一、涨幅回落或价格下跌意料之中，有力打击了投资客
一月份表现不理想很正常。因为除却特别疯狂的年份，一月份相对是淡季。有意思的是热点城市停涨的延续性。
统计局的数据显示，今年1月份，住宅价格同比下跌幅度最大的城市依次是深圳、无锡和福州，深圳位居第一！
事实上，早在去年八九月份，一线城市的新房价格就曾全面停涨过，10月份上海房价小幅反弹，环比上涨，但紧接着，11月份一线城市全面停涨的局面重现。今年1月份的表现只不过是一种延续。这也是32个月以来，一线城市房价首次同比负增长！
当然，就像往常一样，很多人调侃这些数据：是降了，但还是买不起！这确实也是事实。不过无论如何，比以前还是容易了！
首先，这些停涨的城市，以前大都是大涨特涨的领涨城市（如下表所示），如今由涨转跌，一定程度上能够说明市场的走向。
以合肥为例，今年1月份其价格下跌并不算大。但其实早在去年春节就传出了“暴跌”的消息，部分二手房价格下跌10%~15%！虽然只是局部下跌，但也已经让业主坐不住，要求政府救市。这对整个市场的心理影响还是较大的。
其次，涨价不一定能够赚钱，何况是下跌。不少人容易被一些似是而非的观点误导。比如房价会一直涨，赶紧买！可是，一年涨40%是涨，涨4%也是涨。如果一年只涨4%，别说是投资客，就是刚需也不会那么恐慌的入市了。现在这个价格走势，基本上可以将短炒的投资客清理出市场。
最后，市场疯狂之时，房价涨，地价涨得更快，开发商奋勇高价抢地，大家看到开发商拿了高价地，房价上涨的预期自然更强……如此，不断相互强化。
如今，热点城市横盘之后，开发商拿地变得理性了。以底价成交的越来越多，北京、苏州的土拍还出现了流拍的现象！这些综合起来会改变人们的预期。
二、银根紧缩和调控延续都是大趋势，楼市会保持平稳
始于2015年的这场房地产盛宴，源于去库存政策和宽松的银根。而如今热点城市从饕餮盛宴逐渐走向寡淡，则源于当初的反面——五限和信贷紧缩。目前来看，这些逻辑短期内不会发生实质性的变化。
首先是宏观层面。
2017年流行全款买房，2018年似乎发生了一些变化，比如今年1月的居民贷款从去年12月的3294亿元激增至9016亿元，这里面大多数都是房贷。
于是乎，又有一些无知无畏者在鼓吹信贷宽松。且不说外部环境不允许，就是外部环境允许，经济结构转型的当下也不能继续靠打吗啡刺拉动GDP了！
2017年12月份，在其他主体贷款利率普遍下降的情况下，个人住房贷款利率上升至5.25%，比9月份上涨25个基点！而且，未来房贷利率会继续攀升。
这是全球都在紧缩的大环境决定的。今年，美国通胀持续上升，美联储已向市场释放继续加息的信号。目前国际大行普遍预期美联储年内将加息4次，高盛已将3月加息概率上调至95%以上。
过去几次美联储加息，中国均被动跟随提高利率，一旦美联储继续加息，这种情况还会继续出现。目前个人平均房贷利率5.25%，距离历史高位的6.96%还有较大空间。
此外，高层对金融去杠杆的决心是坚定的。最近安邦的吴小晖被依法提起公诉，就是典型的例子。而这还只是开始，接下来会更严厉。
2018年会是很考验房企现金流能力的一年。去年开始，房企的平均融资成本大幅上升，一些房企甚至不得不变卖资产缓解资金压力！
其次是政策层面。
今年1月26日，任志强在一次演讲中对2018年的楼市抛出了三个核心观点：1、房地产投资一定是下降；2、房地产开发面积会下降；3、房价下降的城市会越来越多。当然，这里面有一个前提条件，就是现有的政策不变。
死多头任志强突然“唱空”，让空头们奔走相告，而多头们则在极力寻找政策随时会变的证据。
现有的政策会不会放松？这个问题其实在去年已经被推演过无数次了。当时，不少开发商赌十九大之后会放松，事实证明，不仅没放松，有些地方还更加严厉了。
此次调控跟以往还是不一样的：第一，以往调控都是中央出政策地方执行，每个城市会变着法子绕过中央的政策，这次是结果倒逼，中央定目标，只管向地方要成果；第二，以往调控各部委往往各自为政，这次由中央协调一致，多部门联动，不留死角。
节前，各地两会都在郑重表态，一些地方还加码了政策。大年初一，新华社发表文章《“房住不炒”让房价渐回理性》继续强调。长效机制没推出来之前，不要幻想现有政策会大规模放松。
最后是市场层面。
2月9日，恒大宣布，2月1日至28日，恒大全国所有楼盘享基础优惠88折。除基础优惠之外，还可以享有不同额度折扣，例如3个月内付清全款享受96折；1年内付清全款享98折……部分商铺更享有7折以下折扣！
恒大此举实属正常，因为在节前，诸如南京这样的热点城市，不少开发商还在积极申领预售证，以便趁楼市还没冷下来前赶紧卖，回笼资金，减少资金压力。
过去几年的高价地，在在现房销售境况下，今年将陆续面世。但在目前低价楼盘存量未完全去化的情况下，新的价格体系难以建立。这意味着热点城市新房市场在一定时间内将继续保持低位运行态势，价格继续保持稳定。
对此，旭辉集团总裁林峰最近发表文章称，市场透支严重，需要休生养息；平静之下，暗流汹涌，灰犀牛不仅在悄悄靠近，而且在逐渐加速，飞奔而来，要想不被撞倒，就要看清楚犀牛奔来的方向与速度，未雨绸缪。要现金为王、少借热钱、少买贵地，确保财务安全。要听党的话，跟政府走！
三、2018年或许不是最好的买房时机，但至少不坏
对购房者来说，最关心的问题无疑是——2018年买房合适吗？此前任泽平的观点是，2017和2018年投资有基本面的股票，2019、2020年买人口流入地方的房子！
2017年投资好股票的观点已经得到了验证，因为去年蓝筹股一骑绝尘，A股演绎了教科书般经典的价值投资行情。至于腾讯这样的明星公司，更是不断突破大家的想象。我一个朋友在腾讯工作，去年初卖掉腾讯的股票买了深圳的房子，结果过去一年买的房子没涨，腾讯股价翻倍了！
当然，我觉得刚需还是可以择机选择入手。
第一，去年12月23日，住建部部长王蒙徽表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。后续可能会有一些利于刚需的政策推出来。
第二，热点城市的房价保持平稳态势，甚至稳中有降，如果不是受到08年那样巨大的外部冲击，不会大降。毕竟，体量庞大的房地产是国民经济发展的支柱，这是事实。如果你是抱着买房为存钱的心态去买，又是自住，问题不大。
第三，现在，不仅各个城市分化严重，同一个城市内部也在分化。比如去年深圳房价保持平稳，不少二手房还降了，但有的小区还是继续大涨。只不过这样的小区像股市里的腾讯一样稀缺。
目前，一些三四线城市依然火爆。个人对此持谨慎的态度。三四线城市的上涨是一二线的传导和强力去库存的结果。基本面的支撑，远没有一二线强韧。
目前三线城市的涨幅已经开始回落，一旦停涨甚至回落，那些房子恐怕就只能安放肉体，却无法安放你的灵魂了！