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【侃房哥】房价疯涨背后的逻辑:因为恐慌而购房?

2016-09-04 10:43:13 腾讯房产 10 大字

文/刘磊

2014年,武汉、厦门、合肥、南京等二线城市,对楼市开启了全面限购限贷;之后在“去库存”的指导下逐步放开。然而,时隔25个月,号称“8月四小龙”的武汉、厦门、合肥、南京近期相继重启限购。这是不是标志着这一轮房价疯涨即将结束?限购会推高房价还是会平抑房价?笔者认为,在这一轮房价上涨的背后,除了信贷支持还有投资者的疯狂作祟,楼市在限购下可能会有短期升温,但风险也就指数性上涨了。

恐慌性购房心理助推房价

从今年1月开始一线城市房价上涨,到下半年地王频出、辐射全国房价上涨,这个过程无论是给购房者,尤其是刚需购房者带来了巨大的心理压力;在财商缺乏、经济知识匮乏的情况下,他们死守“追涨杀跌”的“箴言”,毅然加入“抢房子”——注意不是“买房子”的大军中。

新房方面,售楼中心一改萧条,但营销人员的脸却越来越高傲,是因为买家多了他们就开始忘乎所以了?其实这是一种营销策略。甚至新房开盘,采用限时认购的方式:一次放出20套左右房产,然后圈定出一个核心客户群,规定时间内,要么全部成交、要么全部取消;同时场外气氛助推,下一组客户群跃跃欲试——试想在这样的氛围中,有几位买房人能做出理性的判断呢?面对开发商“发动群众运动”的架势,购房者只有乖乖掏钱的份儿了。

二手房方面更是如此,不懂房价走势的房东,看到积压了好几年的房子突然值钱了,看到一周之内的看房人比过去一年来得都多,并不采取抓紧时间套现的策略,而是“捂房惜售”。无论是坊间传闻,还是身边朋友亲身经历,一线城市房东坐地起价10万,都已经是“良心发现”了。

所有这一切,表明投资者带着恐慌的情绪抢房子,并非看中了房子未来真是的升值能力。如果此时限购政策落地,恰恰戳中了投资者恐慌的心理,短期内抢房潮会加剧,推动房价上涨;如果说之前房价在信贷推动下上涨是泡沫,那么在恐慌心理下涨上去的,恐怕只有“空气”了。房价越高、风险越大,固化资金越多,投资者收益前景越黯淡。

信贷性支撑,撑得住房价撑不起收益

那么房子未来升值能力还有几成空间?笔者认为,从目前的数据来看,恐怕未来升值前景堪忧。

《21世纪经济报道》调查显示,为了支持房企当“地王”,“银行方面今年上半年提供约超过10万亿资金”。

18家上市银行上半年的年报也显示,截至6月末,个人住房贷款余额合计138806.76亿元;其中,新增部分达20070.94亿元,占了新增贷款的42%。房贷成了银行利润的“盾牌”,也为房价进一步推高助力。

那么这是否表示购房者热情上涨呢?这要看购房者是刚需型购房还是投资性购房——由于不动产登记尚未成熟,相关数据目前尚不完善。但就从房价收入比来看和目前部分城市披露的数据看,刚需型购房占比在缩小。

那么问题就来了,刚需型购房者在政策、金融全面利好的情况下尚不能购房,那么未来再加上投资者预期的利润,这部分购房者是否能承受的起呢?如果无法承受,那么投资者的房产该如何变现呢?反正银行放贷收取利息收益、房企推盘甩掉库存包袱,未来投资购房(囤房)的人是否有收益,就不是银行和房企操心的事儿了。

经济终端乏力,宏观前景堪忧

房价高位、居民存款乏力,消费力更加匮乏。而经济全面发展,势必要从消费与服务的渠道来消化掉生产的最终产品。而房产几乎吸取了居民大部分收入,造成中低收入者以牺牲生活品质换取房产,高收入者也无法让自己的生活质量与收入相匹配。整个社会经济发展陷入了一种怪圈,最后的实质无非是M1活期化、居民财富固化,从而实体经济萎缩化,长期以往,伤害的是经济的命脉,房价涨了又能怎样呢?

综上而言,买房,无论是投资也好,还是刚需也好,在一惊一乍、充满恐慌的楼市里,面对“蛇精病”一样的房价,唯有按捺住心里的恐慌,跟自己的心理弱点比一比,才能保证能买到让自己幸福的房子,能买到让未来收益增值的房子,而不是让个人生活萎缩的负债与累赘;也只有冷静客观的衡量房价背后的支持因素,才能避免在疯狂的楼市中,买到比泡沫还虚无缥缈的资产,从而固化了现金,抑制了收益。

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