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海外购房政策生变后 海外置业该怎么玩?

2016-08-24 06:55:31 理财周刊 0 大字

由于热点国家政策发生变化,或者政治经济方面的不确定性因素增多,使得海外房产投资难度加大。但专家认为,在遵循理性投资的前提下,只需针对不同的变化采取相应的应对措施,则能够化解风险,并实现投资收益。

海外购房政策生变

最近一段时间以来,海外房产投资因为政策的变化而面临诸多变数。诸如加拿大和澳洲新的税收政策,以及英国脱欧等变化,都让海外房产投资的前景蒙上了一层阴影。

8月2日起,加拿大英属哥伦比亚省(BritishColumbia)政府对外国购房者征收15%的房屋转移税。对于出台政策的原因,该省财政部长麦德永(MikedeJong)直言不讳,作为系列政策之一,这项税收政策旨在解决英属哥伦比亚省南部地区高房价问题。

其实,加拿大并非对外国购房者额外征税的唯一国家。本刊不动产研究中心了解到,澳大利亚热门地区纷纷出台新规,针对国外购房者加收惩罚性税收。新南威尔士州在今年6月便出台了一则新规,在6月21日新财年的财政预算中,向外国购房者多征收4%的印花税,并将于2017年1月1日起向已在澳洲拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。此前,维多利亚州于4月将海外购房印花税由3%提升至7%,并征收1.5%的土地税。昆士兰州也宣布上调印花税3个百分点。同时,从今年3月份起,澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策,如澳洲ANZ银行、NAB均规定海外收入人士贷款不超过7成;澳洲联邦银行、澳洲西太银行则暂停了非澳洲居民或公民的海外收入贷款项目。

此外,还有部分热点国家则是经济环境产生了变化,使其住房市场发展前景蒙上了一层阴影。如早在今年6月下旬,英国就是否留在欧盟举行全民公投,投票结果显示支持“脱欧”的票数以微弱优势战胜“留欧”票数,英国将不再属于欧盟成员国。莱坊国际有关人士表示,英国脱欧的投票结果会很快改变住宅市场的状况。至于影响程度到底有多大,尤其是中长期影响则需取决于英国脱欧的谈判结果。

海外投资受到影响

政策的变化,以及经济环境发生巨大变化,都会影响到国内投资者配置海外房产的计划。

专家分析指出,当前国内投资者配置海外资产,其目的主要包括资产配置、分散投资等方面的需要。同策咨询研究部总监张宏伟认为,从中国人海外置业热潮的背景来看,现阶段国外大多数发达经济体正处复苏奇,由于房地产价值仍被低估,所以海外置业刚好处于抄底阶段。同时,中国房地产市场需求趋于饱和,短期内来看房产的投资价值在逐步降低,分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

从海外置业群体的购房目的来看,大体可以分为移民、留学和投资三大类。而现阶段来国内推销的海外地产项目,其卖点也主要集中在移民、留学、投资和休闲旅游几个方面。国内龙头房企在海外投资开发房产,也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

但政策的变化,显然不利于国内投资者在海外国家购房。以加拿大英属哥伦比亚省政府对外国购房者征收15%的房屋转移税为例,出台这项惩罚性税收政策的意图很明显,就是要降低包括中国等在内的外国购房者的购房意愿,抑制投资性需求,从而稳定本地房价。根据该省目前的法律,房价的前20万加元部分要缴税1%,20万到200万加元之间部分缴税2%,超出200万加元的部分缴税3%。对于总价在200万加元以内的房产,外国购房者则需支付15%的房产转让税,相当于加拿大国内购房者税率的7.9倍。举例说明,比如出售一套价值200万加元的房屋时,外国购买者要额外缴纳30万加元的税款。

此外,经济环境的改变,也使得不确定性因素增加,从而增加投资难度。如英国脱欧公投之后,房价开始下跌。据世邦魏理仕(CBRE)近日公布的月度数据显示,自从英国6月底投票脱离欧盟以来,该国伦敦地区7月的商业地产价格骤降6.1%,而在整个英国,7月商业地产价格的降幅是3.3%。

此外,包括澳洲等国家出台新的信贷政策来抑制国外人士投资房产,也增加了投资门槛。此前澳洲大多数商业银行可为国外购房者提供8成贷款,甚至首付1成便可签订购房合同,但目前首付提高到3成的做法,甚至完全停止提供商业贷款,使得购房难度大大增加。

降低杠杆理性投资

专家分析指出,政策趋严导致投资难度加大,或者经济环境出现变化,这都会影响到投资收益。但这并非意味着投资机会的丧失,只需针对不同的变化采取相应的措施,就能够化解风险,并实现投资收益。当然,前提是遵循理性投资原则。

首先要做到的就是优选投资目的地。莱坊国际投资部副董事俞俊表示,应该投资房地产市场处于上升期的国家和地区。因为只有前往这类国家投资,才能通过房价的上涨获得收益。他举例说,澳大利亚楼市仍然处于一个长期的房产升值周期中,随着澳洲和中国的贸易活动增加,预计将进一步带动中国投资者及企业将资金注入澳大利亚。美国纽约的豪宅价格也随着美元资产的增值而水涨船高,价格虽然昂贵,但不乏问津者。

此外,政策面仍然宽松的国家也能作为重点关注对象。张宏伟分析指出,对于政策面仍然有宽松“窗口期”的发达国家来讲,可优先选择经济正在持续复苏,房产的价值正处于上行通道的国家进行布局,比如美国。

而对于政策收紧国家来说,则应该根据政策的变化灵活采取应对策略。比如针对澳洲大型银行提高商业贷款首付比例的做法,投资者如果仍然想申请更高比例的贷款,可考虑监管较松的中小银行。而如果自有资金比较充足,且目前暂时没有别的投资去向,则可提高现金支付比例,减少贷款。

另外,对于经济环境发生变化的市场,则应该谨慎观望。比如英国,虽然“脱欧”造成的影响较2008年的金融危机事件要温和,但由于政治、经济环境的不确定性将导致个人买家谨慎情绪蔓延,继而对脱欧初期的市场活动形成抑制。市场行情的短期走弱,或许导致全国房价上涨放缓。另外,“脱欧”会导致家庭财政压力的增加以及贷款标准的收紧,将再次拖累房价上涨。因此对于英国市场,投资者应该采取谨慎观望态度,进一步观察市场走势,等待市场趋势明朗之后再做出投资决策。

(理财周刊)

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