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分析师:如果北京商住限购 成交价下滑30%以上

2016-06-20 08:01:27 北京晨报 3 大字

“24小时不打烊”、“首付降低至10%”……商住限购的传闻之所以备受关注,除了与购房者息息相关,影响最大的还有开发商。分析人士预测,目前北京商住潜在供应大约有10年,如果真的限购,商住物业或将面临大幅度降温,成交价格起码下滑30%以上。

绿地万科涉及商住项目最多

据亚豪君岳会统计,自6月6日门头沟暂停商住网签起,9天时间北京商业类产品共签约87.55万平方米,签约金额高达227亿元,相当于正常月份的全月成交量。而剔除个别特殊交易项目后,按照50%的首付比例来计算,9天时间开发商回笼资金约52亿元。

签约量的迅速暴增,全都是真实交易吗?有业内人士向北京晨报记者透露,限购的传闻在一定程度上会刺激购房者加紧进入,但如此大批量的签约,也存在一种可能性,“就是开发商签下自己卖的房。”

根据通州上个月出台的商住项目限购政策,商业、办公项目销售对象限定为企事业单位和社会组织,不再对居民销售,但政策出台前由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目,再次出售时可按此前的相关规定执行。“如果一旦限购只能由企事业单位和社会组织购买,那么项目出售的难度可想而知。倘若开发商现在自行签约给个人,限购后仍然可以卖给具有购房资格的个人,销售难度会大大减小。虽然增加了交易契税的成本,但可以避免未来可能出现的政策风险。”该业内人士进一步表示。商住项目的销售人员也对记者称,“有开发商花了1亿多签下了自己的房源,就是为了把新房变为二手房。”

那么,在北京拥有商住项目的主要有哪些开发商?据《21世纪经济报道》称,2012年至2015年,北京市至少有56家开发商拥有商住类产品,存量总计约为818.9万平方米。按照商住产品存量排行,北京前十大开发商分别是:绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产、美融加、建工集团、首创置业、天洋控股。由于存在合作开发、交叉持股等情况,该数据未必很准确。

多项目打出首付优惠

在6月14日住建委对停止网签的传言进行辟谣之后,北京晨报记者走访了顺义、门头沟、大兴、亦庄等区域的商住项目,虽然与14日当天的火爆场面不能相比,但多数商住项目的销售人员认为,“未来肯定要限购,只是时间的问题。”

“我们马上要开盘180套房源,现在已经排了200多个号,想买就赶紧排号,不然得等下次开盘了。”顺义首开中晟广场的销售人员称,自从全面限购的消息出来之后,来看房的迅速增多,“现在不用大张旗鼓宣传,人多的时候已经忙不过来。尤其是14号那天,交钱都要排队。”

“每平方米均价3万,精装修,买一层送一层。”亦庄亦动空间的销售人员称,前几天开盘的房子已经卖完,马上又会出来数十套房源,“早点排卡还有机会选位置好的房子,现在房子不愁卖,限购是迟早的事儿。”

虽然销售人员对目前房源的销售情况持乐观态度,不过北京晨报记者发现,大部分项目却给出了降低首付的优惠。按照相关规定,购买商住公寓需交50%的首付,按揭年限最长为10年。但是在目前销售的项目中,多数表示只需要10%至20%的首付,余下部分在限定期补足即可。如位于大兴义和庄地铁附近的首开万科中心的销售人员表示,买房人只要付5万元就可现场签约,签约之后一个月内补足房款的10%,到今年年底补足总房款的50%即可,“这是为了帮助购房人赶在限购出台前签约而最新出台的优惠政策,在此之前几天,签约当天需支付的金额还是20万元。”

“一般只有在销售淡季开发商才会给出这样的优惠,现在成交火爆能有这个力度,说明开发商心里也慌,想尽快走量。”一位房地产业内人士表示。

商住房严格意义上不合规

所谓商住房,是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品,严格来说在使用用途上并不合规。2011年,北京市住建委还发布过《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》,其中明确指出,商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。

既然明令禁止,为何还有这么多开发商销售商住公寓?一位业内人士透露,在建设销售过程中,开发商为了快速回笼现金流,将商业性质的产品以打擦边球的方式,改成住宅类产品销售。“近年来高价地频出,对于开发商而言,土地成本太高,住宅出现豪宅化趋势。但豪宅去化周期较长,因此整个项目的现金流需要靠商业公建部分,开发商一般会选择缩小面积、控制总价打造商改住产品来实现快速去化,帮助自己的现金流回正。如果商住产品全面限购,开发商可能会面临资金的压力和风险。”

据亚豪机构市场总监郭毅介绍,今年北京商品住宅的供需比是1比1.7,而2015年是1比1.1。她认为,北京住宅用地供量减少、地价高企已成事实,北京商品住宅市场的豪宅化也摆在了面前。无可否认,商住作为一种过渡性住宅产品,填补了中低价位刚需住宅产品的缺口。

“如果北京市对商住进行全面限制,开发商的算盘就要落空。不过如果真要限制,并不缺少法律依据,因为土地标书都有明确表示,商业性质不能建设成公寓类产品。”一位分析师说。

“如果限购,成交价起码下滑30%”

住建委对商住类项目限购与否只字未提,“限购”的达摩克利斯剑始终悬在头顶。如果真如楼盘销售所言,“限购只是时间问题”,那么限购会使市场出现什么样的变化?

中原地产首席分析师张大伟表示,按照2011年来北京住宅土地与公寓类土地供应比例看,住宅土地供应了1800万平方米,但成交了4275万平方米,透支了过去的土地库存,供需比高达1比2.4。而公寓类则供大于求,合计最近5年,公寓类土地过剩1450万平方米,“按照成交情况,公寓的单套面积为68平方米,也就是说公寓类潜在供应为21万套左右,潜在供应大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算),如果商住公寓限购,成交量将下跌80%至90%,成交价格起码下滑30%以上。”

如此看来,如果限购,最紧张的应该就是库存量较大的开发商,为了规避未来的政策风险,开发商不惜砸入上亿元“自售”的行为也就不难理解。不过,这部分开发商同时又面临着一个新的问题,倘若不限购,“自售”过程中产生的税费需要多久才能在后续的房价中找回?按照日前的成交情况,需求已经被透支,没有外界环境的刺激,七八月份商住市场降温将有很大的可能。

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商住与住宅的区别

1产权

住宅项目产权为70年,商住产品的产权一般只有40年或50年

2落户

商住产品一般无法迁入户口,即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。

3生活成本

商住产品水、电和物业费用都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。

4贷款

商住产品首付需要50%,贷款期限一般不超过10年,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。

5配套

非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施,如学校、商业、居委会等。

6安全

商住产品既可以居住,又可以注册公司办公,“住”和“商”混杂在一起,可能会给双方带来不便。

本版撰文北京晨报记者杨奕

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